Kalau belakangan ini kamu lagi cari rumah subsidi Medan dan dengar kabar BPHTB serta PBG-nya digratiskan, kamu nggak salah dengar. Tapi ada satu hal yang jarang dibahas: kebijakan itu belum jalan merata di semua daerah, dan Deli Serdang termasuk salah satu yang masih jadi sorotan.
Ini penting buat kamu ketahui sebelum ambil keputusan, apalagi kalau sedang bandingkan rumah subsidi Deli Serdang, rumah subsidi Batang Kuis, atau bahkan rumah subsidi Binjai sebagai opsi rumah murah Medan.
Apa Itu BPHTB dan PBG, dan Kenapa Dua Biaya Ini Bikin Beda
BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pajak yang biasanya dikenakan saat kamu resmi jadi pemilik tanah dan rumah. Besarannya bisa sampai 5% dari nilai transaksi. PBG adalah Persetujuan Bangunan Gedung, izin yang wajib dimiliki pengembang sebelum bangunan bisa didirikan dan diserahkan ke pembeli.
Untuk rumah komersil, dua biaya ini biasanya tetap jalan. Tapi untuk rumah subsidi yang ditujukan buat Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), pemerintah pusat punya alasan kuat untuk menghapusnya: makin kecil biaya tambahan, makin ringan beban calon pembeli, dan makin banyak unit yang bisa terjual.
Dasar Hukumnya: SKB 3 Menteri
Kebijakan pembebasan BPHTB dan PBG untuk MBR bukan wacana baru. Aturannya diteken lewat Surat Keputusan Bersama (SKB) tiga menteri, yaitu Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, Menteri Pekerjaan Umum, dan Menteri Dalam Negeri, pada akhir November 2024. Dasar hukum turunannya ada di Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025.
Isi SKB ini ada tiga poin utama. BPHTB untuk rumah MBR ditetapkan 0%, jadi calon pembeli tidak lagi dipungut biaya perolehan hak atas tanah. Retribusi PBG juga digratiskan. Proses penerbitan PBG sendiri dipercepat, dari yang tadinya bisa memakan waktu 28 hari menjadi maksimal 10 hari kerja.
Ada juga poin yang sering luput: kebijakan ini berlaku lintas daerah. Kalau KTP kamu terbit di Medan tapi mau beli rumah subsidi di Deli Serdang, atau sebaliknya, status pembebasan BPHTB tetap berlaku selama kamu masuk kategori MBR sesuai batas penghasilan yang ditentukan pemerintah.
Update Juli 2026: 59 Daerah Belum Patuh, Deli Serdang Ikut Disebut
Ini bagian yang perlu kamu tahu sebelum terlalu senang dengan janji “gratis”. Berdasarkan laporan Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) per pertengahan Juli 2026, ada 59 kabupaten dan kota di 25 provinsi yang belum optimal menjalankan pembebasan BPHTB dan retribusi PBG untuk rumah MBR. Kabupaten Deli Serdang masuk dalam daftar itu, bersama beberapa daerah lain di Sumatera Utara seperti Batu Bara, Tanjungbalai, Mandailing Natal, dan Langkat.
Artinya, meski aturan pusat sudah jelas, praktik di lapangan bisa berbeda tergantung kebijakan pemerintah daerah masing-masing. Sebagian daerah masih menarik retribusi PBG atau BPHTB dari pengembang maupun pembeli, padahal seharusnya sudah 0%.
Menteri Dalam Negeri sudah bereaksi keras soal ini. Beliau menegaskan bahwa daerah yang tetap memungut biaya tersebut, padahal aturan pembebasannya sudah ada, berpotensi berhadapan dengan konsekuensi hukum. Pernyataan itu disampaikan menanggapi laporan APERSI, tepat sehari sebelum artikel ini ditulis, jadi isu ini masih sangat hangat.
Daerah di Sumatera Utara yang Disebut Belum Optimal (per Juli 2026)
| Kabupaten/Kota | Status per Juli 2026 |
|---|---|
| Deli Serdang | Belum optimal menjalankan pembebasan |
| Batu Bara | Belum optimal menjalankan pembebasan |
| Tanjungbalai | Belum optimal menjalankan pembebasan |
| Mandailing Natal | Belum optimal menjalankan pembebasan |
| Langkat | Belum optimal menjalankan pembebasan |
Data ini bisa berubah seiring tekanan dari pemerintah pusat, jadi anggap tabel ini sebagai gambaran kondisi terkini, bukan status final.
Apa Artinya Buat Kamu yang Cari Rumah Subsidi di Medan dan Deli Serdang
Kalau kamu sedang proses KPR FLPP untuk rumah subsidi di area Deli Serdang, ada beberapa kemungkinan yang perlu kamu antisipasi.
Pertama, ada kemungkinan kamu tetap dikenakan sebagian retribusi PBG oleh pihak daerah, meski secara aturan pusat seharusnya gratis. Ini bukan salah kamu sebagai pembeli, tapi soal implementasi di level kabupaten.
Kedua, proses PBG di Deli Serdang mungkin belum secepat target 10 hari kerja yang ditetapkan pusat, karena percepatan itu juga bergantung pada kesiapan dinas terkait di daerah.
Ketiga, dan ini kabar baiknya, status BPHTB 0% seharusnya tetap bisa kamu klaim selama kamu memenuhi syarat MBR, terlepas dari lokasi rumah yang kamu beli. Aturan lintas daerah ini melindungi hak kamu meski ada pemda yang belum sepenuhnya patuh soal PBG.
Kalau kamu mempertimbangkan rumah subsidi Batang Kuis atau rumah subsidi Binjai sebagai alternatif, situasinya perlu dicek satu per satu, karena kepatuhan tiap daerah bisa berbeda.
Cara Cek Status BPHTB dan PBG Saat Beli Rumah Subsidi
Supaya nggak kaget di tengah proses, ada beberapa langkah yang bisa kamu lakukan.
Tanyakan langsung ke pengembang berapa total biaya yang harus kamu bayar di luar harga rumah dan DP, lalu minta rincian tertulis mana yang termasuk BPHTB dan PBG. Pengembang yang serius biasanya sudah paham posisi ini dan bisa menjelaskan dengan transparan.
Konfirmasi ke bank penyalur KPR FLPP soal komponen biaya yang masuk simulasi cicilan kamu, termasuk apakah BPHTB sudah dihitung 0% atau masih ada tambahan.
Cek juga melalui aplikasi Tapera Mobile atau Sikasep, karena informasi program dan status rumah subsidi biasanya diperbarui di sana.
Kalau ada indikasi kamu tetap dipungut BPHTB padahal memenuhi syarat MBR, kamu berhak menanyakan dasar pungutannya, mengingat aturan pusat sudah menetapkan 0%.
Kenapa Rumah Subsidi Tetap Layak Dipertimbangkan Sekarang
Meski ada ketidakseragaman implementasi di beberapa daerah, program rumah subsidi tetap jadi salah satu jalan paling realistis buat MBR di Medan dan sekitarnya untuk punya rumah sendiri. Harga rumah subsidi 2026 untuk wilayah Sumatera masih di kisaran Rp166 juta, dengan skema KPR FLPP bunga tetap dan tenor panjang yang membuat cicilan tetap terjangkau untuk gaji UMR.
Kalau kamu cari rumah subsidi terbaik di Medan yang lokasinya strategis dan pengembangnya sudah berpengalaman menangani proses BPHTB serta PBG, faktor itu justru jadi nilai tambah di tengah situasi yang belum seragam antar daerah ini. Pengembang yang paham regulasi biasanya bisa membantu kamu mengurus dokumen dengan lebih lancar, meski status kepatuhan daerah masih berjalan.
Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
Apakah BPHTB rumah subsidi di Deli Serdang sudah gratis? Berdasarkan laporan APERSI Juli 2026, Deli Serdang masih masuk daftar daerah yang belum optimal menjalankan pembebasan BPHTB dan PBG untuk rumah subsidi. Sebaiknya konfirmasi langsung ke pengembang dan bank penyalur KPR soal status terkini saat kamu mengajukan.
Apa bedanya BPHTB dan PBG? BPHTB adalah pajak atas perolehan hak tanah dan bangunan, sedangkan PBG adalah izin mendirikan bangunan yang wajib dimiliki pengembang. Keduanya berbeda fungsi tapi sama-sama termasuk komponen biaya yang dibebaskan untuk rumah MBR menurut SKB 3 Menteri.
Apakah saya tetap bisa dapat BPHTB gratis kalau KTP saya bukan dari Deli Serdang? Bisa. Kebijakan pembebasan BPHTB berlaku lintas daerah, jadi domisili KTP tidak jadi penghalang selama kamu memenuhi syarat penghasilan MBR yang ditentukan pemerintah.
Berapa lama proses PBG rumah subsidi sekarang? Target nasional adalah 10 hari kerja, turun dari sebelumnya 28 hari. Namun kecepatan ini bisa berbeda di tiap daerah tergantung kesiapan dinas terkait.
Apa yang harus dilakukan kalau developer tetap menagih BPHTB padahal saya MBR? Tanyakan dasar pungutannya, karena aturan pusat sudah menetapkan BPHTB 0% untuk MBR. Kamu juga bisa menanyakan hal ini ke bank penyalur KPR atau dinas terkait di daerah setempat.